Defecțiuni când stai în chirie: ce faci și cine le repară?

Dacă apare o defecțiune în locuința închiriată, încearcă mai întâi să limitezi paguba fără să te expui unui pericol, documentează problema și anunță proprietarul cât mai repede. Cine suportă reparația nu depinde doar de obiectul care s-a stricat, ci și de cauza defecțiunii, tipul reparației și prevederile contractului.

În caz de urgență, limitează întâi riscul

Dacă există un incendiu, miros puternic de gaz, o inundație serioasă sau un risc electric, prioritatea este siguranța. Apelează serviciile de urgență sau operatorul competent atunci când situația o cere și nu încerca intervenții pentru care nu ai pregătirea necesară.

Fotografiază sau filmează problema, dacă poți face asta în siguranță, și anunță proprietarul. Pentru defecțiunile care intră în sarcina acestuia, art. 1801 din Codul civil obligă chiriașul să îl notifice de îndată despre necesitatea reparației.

Când reparația este în sarcina proprietarului

Potrivit art. 1788 alin. (1) din Codul civil, proprietarul trebuie să efectueze reparațiile necesare pentru menținerea locuinței în stare corespunzătoare de folosință pe durata închirierii.

Asta nu înseamnă că orice problemă la centrală, instalație sau electrocasnic este automat plătită de proprietar. Trebuie stabilită cauza. O defecțiune apărută independent de folosirea chiriașului este o situație diferită de o deteriorare produsă prin utilizare necorespunzătoare.

Când reparația poate reveni chiriașului

Art. 1788 alin. (2) pune în sarcina chiriașului reparațiile locative a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită, iar art. 1802 precizează că, în lipsa unei prevederi contrare în contract, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului.

Dacă locuința sau bunurile din ea sunt deteriorate în timpul folosinței, poate interveni și răspunderea chiriașului. Art. 1822 din Codul civil reglementează inclusiv degradările produse de membrii familiei, sublocatari sau alte persoane cărora chiriașul le-a permis accesul. Cauza concretă și dovezile rămân însă importante pentru stabilirea răspunderii.

Ce faci dacă proprietarul nu intervine

Dacă reparația îi revine proprietarului, acesta a fost înștiințat și nu începe să ia măsurile necesare, art. 1788 alin. (3) permite chiriașului să facă reparația. În caz de urgență, alin. (4) permite înștiințarea proprietarului și după începerea lucrărilor.

Păstrează mesajele, fotografiile, facturile și documentele intervenției. Nu presupune însă că orice lucrare comandată de tine poate fi automat pusă în sarcina proprietarului: trebuie să fie o reparație care îi revenea legal sau contractual acestuia.

Dacă problema vine din instalațiile comune ale blocului

Dacă sursa este o coloană comună, acoperișul, casa scării sau alt element al proprietății comune, anunță proprietarul și administratorul sau asociația de proprietari.

Art. 63 din Legea nr. 196/2018 stabilește că administrarea, întreținerea și repararea proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari. Asta nu stabilește automat cine suportă, în relația dintre proprietar și chiriaș, orice cost rezultat din incident. Cauza și contractul trebuie analizate separat.

Dacă reparațiile îți limitează folosirea locuinței

Pentru reparațiile urgente care nu pot fi amânate, art. 1803 din Codul civil conține reguli speciale. Dacă lucrările durează mai mult de 10 zile, legea prevede reducerea proporțională a chiriei în funcție de perioada și partea locuinței de care nu ai putut beneficia. Dacă locuința devine improprie folosinței convenite pe durata lucrărilor, articolul prevede și posibilitatea rezilierii contractului.

Ce păstrezi ca dovezi

• fotografii și filmări ale defectului și eventualelor pagube;
• mesajul prin care ai anunțat proprietarul;
• data la care ai observat problema;
• constatarea instalatorului, electricianului sau altui specialist, dacă există;
• devize, facturi și chitanțe;
• discuțiile cu administratorul sau asociația de proprietari.

Dacă există un conflict despre cine a produs defecțiunea sau cine trebuie să suporte o reparație importantă, verifică întâi contractul și documentele disponibile. Pentru o situație individuală disputată poate fi necesară consultarea unui avocat.

Surse legislative

• Codul civil – Legea nr. 287/2009: art. 1788, 1801, 1802, 1803 și 1822.
• Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și administrarea condominiilor: în special art. 30 și art. 63 pentru proprietatea individuală și proprietatea comună.